Lodging vs. Housing: Un amestec acrobatic de știință și artă

Săptămâna trecută, Carl Ribaudo a discutat despre impactul potențial pe termen lung al penuriei cronice de locuințe a forței de muncă în comunitățile din stațiunile de destinație. Atunci când locuințele pentru forța de muncă sunt vândute pentru a deveni reședințe primare sau secundare sau închirieri de vacanță, impactul asupra forței de muncă poate fi profund. Dar locuința pentru forța de muncă este doar o întorsătură – deși una importantă – în comportamentul aparent acrobatic al schimbării locuințelor și unității de cazare „Tipuri de utilizare”.

În timp ce Tipurile de unități nu se schimbă, modul în care sunt utilizate se schimbă. Inventarul de petrecere a timpului liber pe termen scurt este în scădere odată cu locuințele pentru forța de muncă (roșu), în timp ce cele non-închirieri sunt în creștere (verde)
furnizate

Când discutăm despre inventarul de cazare, avem tendința de a ne gândi la unități în casetele respective de „tip de unitate” (hotel, casă privată etc.). Și, de dragul conciziei, vom spune că, în cea mai mare parte, numărul total de unități din acest inventar este static și că un tip de unitate chiar nu se schimbă. Dar aproape orice tip de unitate își poate schimba tipul de utilizare – modul în care este implementat – literalmente peste noapte. Spre deosebire de tipurile de unități, tipurile de utilizare sunt orice altceva decât statice. Tipul de utilizare a inventarului general al unei destinații este extrem de dinamic și doar inventarul de hoteluri și moteluri rămâne neschimbat; tipul lor de utilizare este fixat în spațiul de închiriere pe termen scurt / agrement. Dar alte tipuri de unități sunt fungibile; multe își schimbă tipul de utilizare de la o lună la alta și chiar de la o zi la alta, ceea ce face dificilă cuantificarea și având efecte socio-economice locale variate. Printre numeroasele preocupări pentru fondul de locuințe și locuințe din 2020 se numără modificările tipului de utilizare pe termen scurt / agrement.

Inventarul de închiriere pe termen scurt, gestionat profesional, în stațiunile occidentale, este în scădere bruscă față de nivelurile de dinainte de pandemie și arată puține semne de ridicare în lunile următoare.
furnizate

Conform datelor din programul Inntopia DestiMetrics, inventarul profitabil pentru petrecerea timpului liber a scăzut constant de la începutul pandemiei și, la 31 ianuarie 2022, a scăzut cu 8,6% la o medie mobilă pe șase luni, comparativ cu perioada corespunzătoare pre-pandemie din 2019/ douăzeci. Și în timp ce modificările modeste ale inventarului disponibil au fost întotdeauna comune, această scădere susținută este nouă, depășind chiar scăderile din timpul și după Marea Recesiune. Cu un tarif de cameră în sezonul de vârf de aproximativ 600 USD pe noapte și aproximativ 400 USD de persoană pe zi, pierderea a 8,6% din unități poate avea un impact uluitor asupra economiei de călătorie. Dar această scădere a inventarului este în contradicție cu sentimentul că orașele sunt mai aglomerate ca niciodată. Deci ce se întâmplă?



În primul rând, este migrarea proprietarilor de case existenți din centrele lor urbane către casele lor montane, profitând de lucrul de acasă și de școlarizarea la distanță pentru a evolua de la un rezident de munte cu normă parțială la un rezident de munte cu normă întreagă. Multe dintre aceste unități au fost folosite anterior ca închirieri pentru petrecerea timpului liber, care erau atât administrate profesional, cât și de proprietar (gândiți-vă la Airbnb), dar acum sunt ocupate de rezidenți cu normă întreagă nou transformați. Tipul lor de utilizare s-a schimbat de la „Al doilea proprietar, închiriere cu normă întreagă sau cu normă parțială” la „Reședință principală, fără închiriere”.

În al doilea rând este apariția unor rezidenți cu normă întreagă cu totul noi (spre deosebire de rezidenții anteriori cu normă parțială) care cumpără inventar care era anterior parte din oricare dintre tipurile de utilizare pentru închiriere pe termen scurt și le ocupă, epuizând din nou inventarul de călătorii de agrement.



Există, de asemenea, o a treia condiție, în care unitățile care anterior erau administrate exclusiv prin intermediul companiilor de administrare a proprietăților sunt acum listate pe Airbnb și VRBO, sporindu-le vizibilitatea, dar nu și inventarul real.

Aceste scenarii sunt rezultatul unei economii puternice de pandemie pentru consumatorii mai înstăriți, cu economii record, dobânzi record scăzute și oportunități de investiții în comunitățile de munte care sunt greu de ignorat dacă aveți mijloace.

Și totuși, vizitarea la destinație este la niveluri record, în timp ce inventarul pe termen scurt este în scădere. Cum poate fi aceasta? Pentru început, consumatorii și-au schimbat comportamentul. De la „redeschidere”, numărul mediu de persoane pe sejur la o casă privată sau un apartament a crescut, o secțiune transversală a proprietăților partenere Inntopia menționând creșteri cu 50 până la 150% ale numărului de oaspeți per rezervare în 2021, pe măsură ce oamenii colectează familia sau cohorte într-o singură locație sau reunește resurse pentru a atinge tariful ridicat al camerei. În plus, inventarul gestionat profesional funcționează la niveluri record de ocupare, în ciuda provocărilor legate de resurse.

Aceste schimbări în tipul de utilizare au contribuit la creșterea numărului de vizite și pun o presiune fără precedent asupra infrastructurii, serviciilor și asupra aspectului comunităților de destinație, necesitând respingere. Pașii de control al vizitelor prin reglementarea proprietăților de închiriere disponibile vor atenua probabil unele dintre aceste presiuni, dar pot avea, de asemenea, un impact nedorit asupra economiei turistice. Eliminarea inventarului de închiriere care nu este altfel reprezentat profesional poate epuiza și mai mult baza de pat pentru petrecerea timpului liber și poate limita opțiunile la consumatorii care au ajuns să se aștepte la o varietate de opțiuni. În același timp, investitorii în proprietăți hoteliere, deși sunt interesați de piețele turistice de destinație, găsesc condiții de finanțare dificile, potrivit lui Jeff Higley, președintele Grupului BHN, care conduce ALIS, cea mai mare conferință de investiții hoteliere din lume.

Deci, pe măsură ce destinațiile lucrează pentru a rezolva probleme precum locuința forței de muncă, tipul de utilizare ne reamintește că există și alte elemente fundamentale care nu pot fi ignorate în conversație. Având în vedere că noile unități de unică folosință, cum ar fi hoteluri și moteluri, nu se vor concretiza în viitorul apropiat, iar noii proprietari care ocupă multe unități odată deținute pe scară largă pentru închiriere și locuințe pentru forța de muncă, viziunea asupra viitorului modului în care este utilizată o unitate a devenit ceva asemănător la acrobații aeriene: acea combinație fină de știință și artă, în care a face corect este un calcul complex și larg care asigură că toată lumea aterizează pe picioare când răsturnările și răsturnările se termină.

Leave a Comment